Dienstag, 24. März, 2020

Steuerabzug bei Auflösung der Hypothek

Wer seine Festhypothek vor dem Termin kündigt, muss der kreditgebenden Bank teilweise happige Entschädigungen bezahlen. Solche Vorfälligkeitsentschädigungen können unter bestimmten Umständen bei der Einkommens- oder bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden.

 

Im anhaltenden Tiefzinsumfeld kann es attraktiv sein, vorzeitig aus einer Festhypothek auszusteigen, um eine neue Hypothek zu einem günstigeren Zinssatz abzuschliessen. Dabei ist es aber wichtig, zu beachten, dass es sich bei einer Hypothek um einen Kreditvertrag handelt. Dieser kann nur mit Einwilligung und durch eine allfällige Entschädigung der anderen Partei vorzeitig aufgelöst werden. Solche Ausstiegskosten, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, können unter bestimmten Umständen bei der Einkommens- oder bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden. In welchen Fällen ein Steuerabzug möglich ist, hat das Bundesgericht in einem neuen Urteil vom 16. Dezember 2019 (2C_1009/2019) präzisiert.

 

André Steiner, Leiter IAF-Geschäftsstelle Romandie/Tessin

Vorfälligkeitsentschädigungen
Löst ein Kunde oder eine Kundin eine laufende Festhypothek vorzeitig auf, muss dem Finanzierungsinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden. Grob gesagt müssen die Kunden die bis zum Ende des Festhypothekenvertrags anfallenden Zinsen bei der Vertragsauflösung bezahlen. In der Praxis können verschiedene Situationen zu einer solchen Vertragsauflösung mit entsprechender finanzieller Belastung führen:

  • Vorzeitige Auflösung verbunden mit einem neuen Abschluss einer Hypothek beim selben Finanzierungsinstitut (z.B. wegen besserer Konditionen)
  • ­ Vorzeitige Auflösung verbunden mit einem neuen Abschluss einer Hypothek bei einem anderen Finanzierungsinstitut (z.B. wegen besserer Konditionen)
  • ­ Vorzeitige Auflösung bei einem Verkauf der Liegenschaft
  • ­ Vorzeitige Auflösung wegen Amortisation der Schuldsumme ohne Anschlussfinanzierung

Aus Kundensicht erscheint die Situation immer dieselbe zu sein: Die bis zum Ende des Vertrags entfallenden Zinsen müssen dem Finanzierungsinstitut ersetzt werden.

Steuerliche Betrachtung
Aus steuerlicher Sicht können Vorfälligkeitsentschädigungen auf zwei Arten betrachtet werden:

  • ­ Als abzugsfähige Schuldzinsen: Mit der Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung werden künftig geschuldete Schuldzinsen aus dem Hypothekarvertrag mit einer einmaligen Zahlung beglichen. Somit gilt eine solche Zahlung als Zinszahlung und ist im betreffenden Steuerjahr im Einkommen abzugsfähig.
  • ­ Als nicht abzugsfähige Schadenersatzzahlung: Dem Finanzierungsinstitut erwächst durch die frühzeitige Amortisation der noch laufenden Festhypothek ein finanzieller Schaden, da künftige Zinszahlungen ausbleiben werden. Diesen Schaden ersetzt der Kunde oder die Kundin dem Finanzierungsinstitut mit der einmaligen Zahlung. Ein solcher Schadenersatz ist aus steuerlicher Betrachtung im Einkommen nicht abzugsfähig.

Bisherige kantonale Praxis
Aufgrund eines älteren Bundesgerichtsurteils passten die Kantone vor einigen Jahren ihre steuerliche Praxis bezüglich der Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen an – allerdings unterschiedlich.
Einig waren sich die Kantone bei den Fällen «Auflösung und Neuabschluss beim gleichen Institut» (abzugsfähige Schuldzinsen im Einkommen) und «Verkauf Liegenschaft (abzugsfähige Kosten bei Grundstückgewinnsteuer).
Die Fälle «Auflösung und Neuabschluss bei einem anderen Institut» sowie «Auflösung ohne Neuabschluss» handhaben die Kantone unterschiedlich. Die einen akzeptieren dies als Schuldzinsabzug, die anderen gehen von nicht abzugsfähigem Schadenersatz aus.

Neues Bundesgerichtsurteil
In seinem Urteil vom 16.12.2019 (2C_1009/2019) präzisiert das Bundesgericht jetzt die anzuwendenden Grundsätze:

  • ­ Vorzeitige Auflösung / neuer Abschluss beim selben Finanzierungsinstitut ist abzugsfähig im Einkommen (Schuldzins)
  • ­ Vorzeitige Auflösung / neuer Abschluss bei einem anderen Finanzierungsinstitut ist nicht abzugsfähig im Einkommen (Schadenersatz)
  • ­ Vorzeitige Auflösung / Verkauf der Liegenschaft gelten als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer

Nicht geäussert hat sich das Bundesgericht zum Fall einer Amortisation ohne neue Hypothek. Aufgrund der Argumentation muss aber auch hier von (nicht abzugsfähigem) Schadenersatz ausgegangen werden.

Weiterhin ist ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der Einkommenssteuer ausgeschlossen. Diejenigen Auslagen, die schon im Rahmen der einen Steuer berücksichtigt wurden, können nicht noch einmal bei der anderen abgezogen werden.

André Steiner ist Verwaltungsrat und Geschäftsleiter der auf die Ausbildung von Finanzberaterinnen und Finanzberatern spezialisierten Mendo AG, Bern. Parallel dazu führt er die IAF-Geschäftsstelle Romandie/Tessin.