giovedì, 30. aprile, 2020
Una pianificazione finanziaria sul lungo termine ottimizza i requisiti per comprare una casa propria. Soltanto un’analisi professionale della situazione finanziaria consente modelli di sostenibilità fatti su misura.
Stando al risultato di uno studio del settore¹ pubblicato di recente, regole di sostenibilità rigide per la casa propria sono antiquate. Tuttavia, una riduzione forfettaria del tasso d’interesse calcolatorio ad un valore inferiore al 5% può essere rischiosa e non efficace. Le persone interessate all’acquisto, per le quali tale requisito risulta troppo alto, devono continuare a risparmiare per poter iniziare a finanziare la propria casa con un rischio ragionevole. Altrimenti il sogno di una casa propria può trasformarsi in un incubo finanziario. Naturalmente non ha molta importanza se le spese accessorie legate all’abitazione vengono fissare allo 0,7% o all’1.0% all’anno. Tuttavia, se la sostenibilità è data soltanto attraverso un’estensione dei presupposti calcolatori, successivamente basterà una fattura del dentista o una riparazione dell’automobile di maggiore entità perché le finanze vengano alterate.
In questo caso, spesso aiuta parlare di persona con una persona di fiducia professionale. Insieme si valuta se i presupposti finanziari sono giusti. A tale scopo, sono necessari calcoli dettagliati sulla sostenibilità tra l’altro con i seguenti elementi:
Autodisciplina ed esperienza proteggono contro le sorprese
Soprattutto nella compravendita preliminare di una casa propria, è necessario disporre di una buona dose di disciplina relativamente alle voci relative al budget: se nella descrizione della costruzione sono previsti rivestimenti del pavimento a Fr. 60.- per m2 e la scelta cade poi su un bellissimo parquet a strisce lunghe realizzato in acero a Fr. 220.- / m2, si aggiungono rapidamente spese aggiuntive pari a Fr. 15'000.-. Allo stesso modo è necessario calcolare e fare un preventivo corretto delle spese accessorie legate all’acquisto. Per le spese notarili e catastali, eventuali tasse di passaggio di proprietà, spese legate al trasloco e nuovi acquisti, ne risultano un paio di migliaia di franchi. In questo caso, risulta prezioso il sostegno fornito da un consulente finanziario orientato sulla pratica. Specialisti finanziari esperti offrono un ampio servizio consultivo relativamente al finanziamento e ai modelli di ipoteca. A tale riguardo, essi garantiscono che i contratti di credito vengano illustrati in maniera comprensibile e siano calibrati sulle esigenze reali degli acquirenti. Vanno analizzati anche il sistema di calcolo degli interessi, le diverse scadenze del pagamento degli interessi, la trasferibilità dell’ipoteca, le disposizioni in caso di estituzione anticipata dell’ipoteca, la responsabilità con tutte le sicurezze, utilità (o non utilità) di ipoteche differenziate ecc. In tal modo, è possibile evitare brutte sorprese, nel caso in cui in futuro l’oggetto venga venduto o il creditore cambi. Generalmente, per acquirenti inesperti l’elemento decisivo è rappresentato dal tasso d’interesse offerto. Non riflettono sull’adeguatezza di tale tasso alla situazione e si rendono conto solo in un secondo momento di quali catene si sono imposti con ipoteche differenziate.
Un livello di interessi basso con poca volatilità rende il tasso d’interesse calcolatorio un modello di fine serie
Negli ultimi dieci anni, il livello di interessi sulle ipoteche ha subito un notevole calo e anche in termini di volatilità negli ultimi anni si è assistito ad una costante diminuzione. Negli ultimi quattro anni, la variabilità per interessi medi nelle ipoteche di dieci anni era pari a circa lo 0.5 percento. Inoltre, il recente ingresso nel mercato di casse pensione e fondazioni di investimento ha determinato un aumento della cerchia degli offerenti ipotecari. La mancanza di variazioni imprevedibili dell’ambiente ha permesso il mantenimento di un valore basso degli interessi ipotecari per un periodo di tempo prolungato, per cui gli interessi calcolatori attualmente vigenti pari ad un valore fino al 5 percento possono essere analizzati. Tuttavia, per trovare una soluzione in termini di finanziamento perfettamente calibrata alla situazione individuale, si dovrebbero richiedere almeno tre o quattro offerte di offerenti diversi come banche, assicurazioni, casse pensione, fondazioni.
Risultato
È auspicabile aumentare la trasparenza nel finanziamento di abitazioni occupate dai rispettivi proprietari e adeguare individualmente i calcoli della sostenibilità agli acquirenti. A tale scopo, sono necessari una soluzione calibrata sulla situazione individuale e il know-how specialistico di professionisti necessario per raggiungere tale obiettivo. In mancanza di un accompagnamento professionale, alle regole di sostenibilità fisse continua ad essere attribuita un’importante funzione di protezione in quanto “ripiego”.
[1] MoneyPark, 01/2020
Otto Frei è fornitore di servizi immobiliari in proprio e docente presso l’istituto per la pianificazione finanziaria IfFP nei corsi di studio Consulente finanziario/a IAF con diploma e Esperto finanziario per PMI con diploma federale.