Indennità per risoluzione anticipata
Per risolvere anticipatamente un’ipoteca fissa, il cliente deve corrispondere all’istituto di finanziamento un’indennità per risoluzione anticipata. In generale, al momento della risoluzione del contratto il cliente deve pagare gli interessi dovuti fino alla scadenza dell’ipoteca fissa. Nella prassi diverse situazioni possono determinare la risoluzione del contratto con il relativo onere finanziario:

• ­ risoluzione anticipata collegata alla stipula di una nuova ipoteca presso lo stesso istituto di finanziamento (ad es. per condizioni migliori)
• ­ risoluzione anticipata collegata alla stipula di una nuova ipoteca presso un istituto di finanziamento diverso (ad es. per condizioni migliori)
• ­ risoluzione anticipata in caso di vendita dell’immobile
• ­ risoluzione anticipata per ammortamento del debito senza finanziamento successivo

Dal punto di vista del cliente, la situazione sembra essere sempre la stessa: all’istituto di finanziamento devono essere corrisposti gli interessi dovuti fino alla scadenza del contratto.

Valutazione fiscale
Dal punto di vista fiscale, le indennità per risoluzione anticipata possono essere valutate in due modi:

• ­ Come interessi passivi deducibili: con il pagamento dell’indennità per risoluzione anticipata, vengono corrisposti in un unico versamento i futuri interessi passivi dovuti in base al contratto ipotecario. Tale versamento è considerato un pagamento di interessi e quindi può essere dedotto dal reddito imponibile nel relativo anno fiscale.

• ­ Come risarcimento danni non deducibile: l’ammortamento anticipato dell’ipoteca fissa ancora in corso comporta un danno finanziario per l’istituto di finanziamento, perché vengono meno i futuri pagamenti degli interessi. Il cliente risarcisce il danno all’istituto di finanziamento con un versamento unico. 

Dal punto di vista fiscale, tale risarcimento danni non è deducibile dal reddito.

Precedente prassi cantonale
Alcuni anni fa i Cantoni avevano adeguato la loro prassi fiscale sulla deducibilità delle indennità per risoluzione anticipata sulla base di una precedente sentenza del Tribunale federale. Tuttavia, lo avevano fatto in modo diverso tra loro.
I Cantoni erano concordi nei casi di «risoluzione e nuova stipula presso lo stesso istituto» (interessi passivi deducibili dal reddito) e «vendita dell’immobile» (costi deducibili dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare).
I casi di «risoluzione e nuova stipula presso un altro istituto» e «risoluzione senza nuova stipula» sono gestiti dai Cantoni in modo discordante. Alcuni li accettano come deduzione degli interessi passivi, altri li considerano come risarcimento danni non deducibile.

La nuova sentenza del Tribunale federale
Nella sentenza del 15 dicembre 2019 (2C_1009/2019) il Tribunale federale specifica i principi da applicare:

• ­ La risoluzione anticipata / nuova stipula presso lo stesso istituto di finanziamento è deducibile dal reddito (interesse passivo)
• ­ La risoluzione anticipata / nuova stipula presso un altro istituto di finanziamento non è deducibile dal reddito (risarcimento danni)
• ­ La risoluzione anticipata / vendita dell’immobile è conteggiata come costo d’investimento ai fini dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Il Tribunale federale non si è espresso in merito al caso di ammortamento senza nuova ipoteca. In base alla sua argomentazione, tuttavia, deve essere supposto il risarcimento danni (non deducibile).

Inoltre, è esclusa la deduzione dell’indennità per risoluzione anticipata sia dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare sia dall’imposta sul reddito. Le spese che sono già state fatte valere nell’ambito di un’imposta non possono essere dedotte di nuovo da un’altra imposta.

André Steiner è membro del consiglio d’amministrazione e amministratore delegato di Mendo AG, Berna, una società specializzata nella formazione di consulenti finanziari. Inoltre, dirige l’ufficio IAF per la Svizzera francese e la Svizzera italiana.