Un entretien personnel avec un professionnel de confiance y aide souvent. L’on évalue ensemble si les conditions préalables financières sont réunies. Cela exige des calculs détaillés de la capacité financière, avec ces éléments entre autres:

• Coût de vie sur la base des valeurs de référence
• Taux d’intérêt calculatoire en fonction de la durée de l’hypothèque à taux fixe
• Charges calculatoire de la valeur du bien immobilier (sans valeur du terrain)
• Prise en compte de l’état énergétique du bien immobilier

L’autodiscipline et l’expérience protègent des surprises
C’est surtout pour un achat d’un logement sur plan qu’il faut beaucoup de discipline en ce qui concerne les postes du budget: si le descriptif de construction prévoit des revêtements de sol à 60 francs par m2 et si le choix est porté ensuite sur un magnifique parquet à lames longue en érable à 220 fr./m2, le surcoût atteint rapidement 15 000 francs. Les coûts d’acquisition doivent eux aussi être calculés et budgétés correctement. Il faut prévoir alors encore quelques milliers de francs pour les frais de notaire et les émoluments du Registre foncier, d’éventuels droits de mutation, les frais de déménagement et les nouvelles acquisitions. À cet égard, le soutien d’un conseiller financier proche de la pratique vaut son pesant d’or. Les spécialistes financiers expérimentés conseillent de manière détaillée en matière de financement et de modèles d’hypothèques. Ce faisant, ils veillent à ce que les contrats de crédit soient expliqués de manière compréhensible et qu’ils répondent aux besoins réels des acheteurs. L’usance d’intérêts, différentes échéances d’intérêt, transférabilité de l’hypothèque, les dispositions en cas de remboursement anticipé de l’hypothèque, la responsabilité avec toutes les sûretés, l’intérêt (ou l’absurdité) des hypothèques échelonnées, etc. doivent être examinés. Cela permet d’éviter de mauvaises surprises, si un jour le bien immobilier est vendu ou le prêteur changé. La plupart du temps, le taux d’intérêt proposé est décisif pour les acquéreurs inexpérimentés. Ils ne se demandent pas s’il répond aux besoins de la situation et se rendent compte plus tard des chaînes qu’ils se sont mis avec les hypothèques échelonnées.

Le bas niveau des taux d’intérêt peu volatiles fait du taux d’intérêts calculatoire un modèle dépassé
Au cours des dix dernières années, le niveau des taux d'intérêt hypothécaires s’est réduit considérablement, tandis que la volatilité n’a cessé de diminuer dans les dernières années. La marge de fluctuation des taux d’intérêt moyens des hypothèques à dix ans était de près de 0,5 pour cent ces quatre dernières années. En outre, le cercle de prestataires hypothécaires ne cesse de s’agrandir grâce aux caisses de pension et fondations de placement entrant sur le marché. Sans changements prévisibles de l’environnement, les taux hypothécaires ont pu rester bas pendant une période prolongée, et les taux d’intérêt calculatoires actuellement en vigueur de jusqu’à 5 pour cent peuvent être mis en cause en principe. Or, pour trouver une solution de financement adaptée de manière optimale à la situation individuelle, du moins trois ou quatre offres de différents prestataires, tels que les banques, les assurances, les caisses de pension ou les fondations, devraient être sollicitées.

Bilan
Il est souhaitable d’accroître la transparence lors du financement du logement à usage personnel et d’adapter individuellement aux acquéreurs les calculs de leur capacité financière. Cela exige une solution personnalisée et le savoir-faire technique des professionnels nécessaire. Faute de conseil professionnel, les règles de capacité financière fixes continuent à revêtir une fonction de protection importante de filet de sécurité.

[1] MoneyPark, 01/2020

Otto Frei est prestataire de services immobiliers indépendant et enseigne à l’Institut de planification financière IfFP dans les programmes Conseiller financier diplômé / Conseillère financière diplômée IAF et Expert en finance de PME avec diplôme fédéral.